In de vorige artikelen sprak ik regelmatig over beleggen; een mooie manier om een ‘F*ck it’ potje voor jezelf op te bouwen. Naast beleggen is er nog een fijne manier om een passief inkomen te genereren. Dan heb ik het over het investeren in vastgoed. Deze vorm van investeren, werkt anders dan bij beleggen. Doordat beleggen een investering is voor de lange termijn, investeer je (maandelijks) een bedrag, maar duurt het (over het algemeen) jaren voordat je daar een keer van profiteert. Bij vastgoed investeringen is dit anders. Het verhuren van vastgoed kan jou al op zeer korte termijn maandelijks van een passief inkomen voorzien. Dat klinkt aardig perfect, toch?
Echter, investeren in vastgoed is niet altijd even verstandig en aantrekkelijk. Je kunt namelijk te maken krijgen met zeer hoge kosten. Vooral als je vastgoed aanschaft in periodes waarin de markt er niet zo goed voorstaat. De laatste tijd ontvang ik daar dan ook steeds vaker vragen over. Met name of het wel verstandig is om nu, begin 2024, te investeren in vastgoed door een verhuurwoning te kopen. Daar kan ik heel kort en bondig over zijn. Het antwoord is: nee. Ik zal je in dit artikel uitleggen waarom.
Hoge kosten
Het is tijd voor een kleine economieles. Als je vroeger economie gehad hebt, komt dit je misschien bekend voor. Het is namelijk van groot belang om de inkomsten en uitgaven allereerst naast elkaar te zetten om vervolgens te kunnen zien hoeveel winst je overhoudt. Voor een verhuurwoning zijn je maandelijkse hypotheeklasten (uitgaven) en de huur (inkomsten) de belangrijkste ingrediënten.
Op dit moment hebben we te maken met hoge verkoopprijzen en een hoge hypotheekrente (circa +4%). Dit betekent dat je maandelijkse hypotheeklasten hoog zijn en je zelf veel eigen vermogen moet investeren. Ik zal je uitleggen hoe dat zit.
De maandelijkse hypotheeklasten worden bepaald door het aankoopbedrag van de woningen en het eigen vermogen dat je meeneemt. Voor nu gaan we er vanuit dat je zoveel mogelijk zelf wilt financieren. De bank financiert circa 70% van de waarde van de woning of het appartement in de verhuurde staat. De waarde in verhuurde staat is circa 60-80% van de vrije marktwaarde. De vrije marktwaarde is de waarde van de woning wanneer die niet wordt verhuurd en leeg wordt opgeleverd.
Daarnaast heb je voor de verhuurwoningen ook een overdrachtsbelasting van +10% die je niet kunt financieren. Dat betekent dat dit nog bovenop jouw maandlasten gaat komen. Kortom, je moet veel eigen geld meenemen om te investeren. En dat is nog niet het enige. Naast bovenstaande informatie is de hypotheekrente op dit moment hoog (+4%). Dit zorgt ervoor dat je ook nog eens hoge maandlasten hebt. Hypotheekrente en overdrachtsbelasting zijn de grootste kostenposten voor een verhuurwoningen, maar zeker niet alle kosten die erbij komen kijken. Lees hier meer over in dit artikel.
Hoge lasten compenseren met hoge huurprijzen
De hoge maandlasten zou je in theorie kunnen opvangen door een hoge huurprijs. Dit mag echter niet zomaar. Er zijn regels verbonden aan het verhuren van woningen en de prijzen die je daarvoor kunt vragen. Daarom wil ik je graag kort iets meer vertellen over de huurmarkt in Nederland. De Nederlandse huurmarkt maakt onderscheidt tussen sociale huurwoningen en vrije sector woningen. Op dit moment is de grens voor de sociale huurwoningen gesteld op €879,66. Is de te betalen huur lager dan €879,66 en zit de huurder onder de inkomensgrens van €40.024,-, dan kunnen ze huurtoeslag aanvragen. Vrije sector woningen zijn de woningen die boven de huurtoeslaggrens van €879,66 zitten. Hiervoor is dus geen huurtoeslag aan te vragen. Elk jaar wordt de maximale huurprijs voor sociale huurwoningen opnieuw bepaald.
Hoe weet je nu welke prijs je kunt vragen voor de verhuurwoning? Via de rekentool van het Woningwaarderingsstel (WWS) kun je berekenen hoeveel punten de woning heeft en welke huurprijs daarbij hoort. Belangrijke onderdelen in WWS zijn onder andere (WOZ)waarde van de woningen, het energielabel en de oppervlakte van de kamers. Als je op basis van het aantal punten onder de sociale huurprijs zit, dan moet je hem verhuren als sociale huurwoning. Doe je dit niet en ga je er bijvoorbeeld ver boven zitten om jouw hoge maandelijkse kosten te dekken, dan kan de huurder naar de huurcommissie gaan. Die gaat dan bepalen welke huurprijs je mag vragen voor de woning.
Val je op basis van het WWS boven de sociale huurprijs, dan wordt er een richthuur gegeven. Echter, je bent vrij om eventueel in overleg met de verhuurmakelaar een andere huurprijs te bepalen.
Een limiet op verhuurprijzen
Nu is het zo dat er op dit moment een Wetsvoorstel ‘betaalbare huur’ in de maak is. Het idee daarvan is dat gemeenten straks kunnen ingrijpen als de verhuurders een te hoog bedrag aan huur vragen. Het voornemen is dat de Wet ‘betaalbare huur’ vanaf 1 juli 2024 ingaat. Op dit moment is er vanuit de politiek veel kritiek op de wet, dus of hij door de Tweede en Eerste kamer komt is nog de vraag. Kortom, er is veel onzekerheid aan de ‘inkomsten kant’ van een verhuurwoning.
Stel jouw investering uit
Uiteindelijk zul je het ‘rendement’ (oftewel de winst) van een verhuurwoning altijd moeten afzetten tegen het rendement dat je kunt behalen op de (aandelen)markt. Historisch gezien is dat tussen de 6-8% per jaar. Op dit moment is het moeilijk om een vergelijkbaar rendement te behalen met een verhuurwoning. Mijn advies is dus: stel jouw investering in vastgoedverhuur nog even uit.
