Klinkt beleggen in een verhuurwoning jou als muziek in de oren? Dat kan ik mij voorstellen! Maar heb je een realistisch beeld van de huidige markt en de kosten die komen kijken bij zo’n investering? Het is belangrijk om goed te onderzoeken of een investering in zo’n woning aantrekkelijk voor je is door te ontdekken met welke (on)kosten/uitgaven je allemaal te maken zult krijgen. In dit artikel zet ik ze voor je op een rijtje.
Kosten koper
Om te beginnen, heb je bij de aankoop van een verhuurwoning te maken met kosten koper. Hiervan is de overdrachtsbelasting van 10,4% een groot bedrag. Stel je koopt een woning van €250.000,-, dan betaal je alleen al €26.000,- aan overdrachtsbelasting. Daarnaast betaal je bij de aankoop van een woning ook nog notariskosten, bankgarantie, makelaarskosten en ga zo maar door. Deze kosten zitten tussen de 2 à 4% van de aankoopprijs van de woning. In ons rekenvoorbeeld is dat dus nog eens €10.000,-. Voorheen kon je de kostenkoper mee financieren in je hypotheek. Tegenwoordig kan niet meer. Je moet dit bedrag dus nu zelf inbrengen/meenemen.
Totale kosten koper: €36.000,-.
Hypotheekkosten
Vervolgens ga je naar de bank om een hypotheek aan te vragen. Zoals ik in het vorige artikel al beschreef, financiert een bank momenteel 70% van de waarde van de woning in de verhuurde staat. Dus: wat is een woning waard als hij verhuurd is? Van dat bedrag financiert de bank maar 70%. De waarde in verhuurde staat is circa 60-80% van de vrije marktwaarde. De vrije marktwaarde is de waarde van de woning wanneer die niet wordt verhuurd en leeg wordt opgeleverd. Ik geef je een rekenvoorbeeld om dit te verduidelijken.
Een rekenvoorbeeld
Stel dat de aankoopprijs van €250.000,- gelijk is aan de vrije marktwaarde. In dit geval zit de verhuurwaarde tussen de €150.000,- en €200.000,-. Laten we er in dit voorbeeld vanuit gaan dat de verhuurwaarde in het midden zit en dus €175.000,- is. De bank wil voor 70% van dat bedrag een hypotheek aan je uitgeven. Je kunt dus een hypotheek krijgen van €122.500,-. Het overige bedrag €127.500,- moet je zelf inbrengen.
Kosten koper: € 36.000,-
Eigen inbreng woning: €127.500,-
€163.500,- totaal aan eenmalige aankoopkosten
Maandelijkse onkosten
Naast de bovengenoemde kosten, heb je ook nog de maandelijkse (on)kosten, zoals de hypotheekkosten, onderhoudskosten, makelaarskosten, VVE* en verzekeringen. Om de maandelijkse annuïteitenhypotheek (dit is een hypotheek waarbij je altijd hetzelfde bruto maandbedrag betaalt) te berekenen kun je deze tool gebruiken.
De hypotheek van ons rekenvoorbeeld (€122.500,-) komt met 6% rente uit op zo’n €734,45 per maand. Daarnaast komen de onderhoudskosten, makelaarskosten, VVE* en verzekeringen voor een appartement van circa 80 m² in een goede staat van onderhoud uit op circa €250,- per maand. In totaal zit je dan op circa €1.000,- aan onkosten per maand.
Een stuk duurder dan 6 jaar geleden
“Maar Rommie… wat een hoge kosten! Waarom zag ik een aantal jaren geleden dan wel mensen massaal investeren in verhuurwoningen?” zul jij je nu misschien wel afvragen. Dat heb je goed gezien. Er is een flink verschil met een aantal jaar geleden.
De afgelopen jaren zijn de woningwaardes gigantisch gestegen, waardoor het tegenwoordig een stuk minder aantrekkelijk is dan een paar jaar terug. Stel je voor dat je in 2018 de bovenstaande woning had gekocht, dan was hij niet €250.000,- waard, maar €165.000,-. Dat is nogal een verschil! Vanaf 2018 tot en met 2023 is er namelijk een waardestijging geweest van circa 50%.
Als we vervolgens bovenstaande berekeningen met dit bedrag opnieuw doen, komen we uit op de volgende bedragen:
Kosten koper: € 36.000,- € 22.110,-
Eigen inbreng woning : €127.500,- € 84.150,-
€163.500,- €106.260 eenmalige aankoopkosten
Dat scheelt flink! Ook je maandelijkse hypotheekkosten waren dan lager, omdat je het voor minder geld gekocht zou hebben. Daarnaast was de hypotheekrente toentertijd ook een stuk lager. Zo was er in 2018 een rente van 3,5% voor verhuurwoningen in plaats van 6%. Voor je maandelijkse annuïteitenhypotheek betaalde je dan €363,06 in plaats van €734,45 per maand. Als we de overige maandelijkse kosten op €250,- houden, dan zat je in 2018 voor de onkosten op circa €600,- per maand in plaats van de €1.000,-. Dat scheelt behoorlijk!
Conclusie
Als je een investering gaat doen, is het erg belangrijk om naar de (harde) cijfers te kijken en om weer even terug te denken aan de economie les van vroeger over inkomsten en uitgaven. Op deze wijze ontdek je of het investeren in een vastgoedverhuurwoning een verstandige keuze zou zijn. Om dit plaatje compleet te maken, is het ook belangrijk om inzicht te krijgen in de inkomsten die een verhuurwoning jou gaat opleveren. In het artikel van volgende week zal ik hier dieper op in gaan. Houd daarvoor de website of mijn Instagram in de gaten.
* VVE = vereniging van eigenaren. As je een appartement koopt, zijn alle eigenaren van de appartementen in je complex verenigd in de VVE. Je betaalt de VVE een maandelijks bedrag en daarvoor betalen ze de opstalverzekering en gezamenlijk onderhoud, zoals dak, gevel en riolering.
